إيمان راشد تكتب: ميزان العدل

ميزان العدل باب قانونى أسبوعى يتلقى استفسارات القراء ليرد عليها مجانا نخبة من رجال القضاء.
 

(توثيق عقد الشقة)

وصلتنى رسالة من محاسب يقول فيها إنه اشترى شقة وغادر البلاد للعمل ويستفسر: كيف أضمن ألا يبيعها البائع لآخر لأن العقار ما زال تحت الإنشاء؟

ويرد على هذا الاستفسار المستشار عمرو راشد القاضى بمحكمة الاستئناف فيقول: للأسف عقد البيع الابتدائى للعقار (شقة مثلاً) لا يمنع البائع من إعادة التصرف فى العقار المبيع. والحل القانونى الأمثل لمنع البائع من إعادة بيع الشقة هو نقل ملكية الشقة المبيعة للمشترى وفق إجراءات الشهر العقارى أو عن طريق دعوى قضائية بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائى.. وهناك أمر آخر يجعل للمشترى أفضلية وهو ان يقوم باستلام الشقة المبيعة ووضع يده عليها فعليا، وهذا الإجراء وإن كان لا يمنع البائع من التصرف فى الشقة المبيعة الا أنه إذا قام ببيع الشقة لمشترٍ آخر فلن يستطيع المشترى الأخير طرد المشترى الأول الا إذا سبقه الى نقل ملكية الشقة وفق إجراءات الشهر العقارى.

توفى المالك.. الإيجار لمن؟

تلقيت استفسارا من سيدة تقول انها استأجرت شقة لمدة محددة ثم توفى المالك فلمن تدفع الايجار خاصة أن الورثة باعوا الشقة لشخص آخر فهل من حقه انهاء العقد قبل موعده؟

ويرد على هذا الاستفسار المستشار كمال يونس المحامى بالنقض والادارية العليا فيقول: عقد الإيجار الخاضع للقانون المدنى هو التزام شخصى وعينى يمتد بوفاة طرفيه (المؤجر أو المستأجر). فإذا توفى المستأجر الأصلى، فإن العقد لا ينتهى، بل ينتقل بكامل حقوقه والتزاماته إلى ورثته المقيمين معه فى العين. فالمادة (604) من القانون المدنى والتى نصت على أن «الإيجار ينفذ فى حق المالك الجديد». وهذا يعنى أن المشترى الجديد للعقار يحل محل البائع (المالك القديم) فى كافة الحقوق والالتزامات، ولا يملك بأى حال من الأحوال إخراج المستأجر أو زيادة الأجرة أو تعديل شروط العقد إلا برضا المستأجر. أنت كمستأجر، لست فى موقف «طلب»، بل فى موقف «صاحب حق» بقوة القانون. ولكن عليك «إثبات التاريخ» فى الشهر العقارى، ولا تتسرع فى تغيير جهة السداد: استمر فى سداد الإيجار وفقاً للآلية المعتادة (للورثة أو المالك السابق) ما لم يصلك إخطار رسمى بموجب إنذار على يد محضر يثبت انتقال الملكية للمشترى الجديد. وبمجرد وصول الإنذار، احتفظ بصورة منه.

وسدد له الإيجار بموجب إيصالات موقعة منه، واحرص على كتابة عبارة «أجرة عن العين الكائنة فى... بموجب العقد المؤرخ فى...»، فى متن الإيصال، أما إذا رفض المالك الجديد استلام الإيجار، فلا تتوقف عن السداد، بل اودع الإيجار خزينة المحكمة فى مواعيده المحددة.