شهدت الجلسة الثانية ضمن فاعليات مؤتمر أخبار اليوم العقاري مناقشات موسعة بين كافة المشاركين حول الفرص التمويلية المتاحة وسبل الاستفادة من صناديق الاستثمار، ودار بين الحضور حوارات ساخنة حول دور البنوك كداعم أساسي لصناعة العقار، فضلا عن المبادرات المتاحة في التمويل العقاري وكيفية تحقيق أقصي استفادة منها ومن بينها مبادرات البنك المركزي.
كما دارت المناقشات أيضا عن تأثير أسعار الفائدة علي المطور والعميل علي حد سواء، بالإضافة إلي فكرة أن صناديق الاستثمار أصبحت الفريضة الغائبة لدعم التوسع العمراني.
تصدير العقار
وتحدث المهندس هشام شكري رئيس المجلس المصري لتصدير العقار، وأكد أنه ينقسم إلى 50% استثمار و50% صناديق عقارية ، وأضاف أن صناديق كثيرة بدأت في الدخول لمصر في الاستثمار الصحي ، حيث أن السوق المصري جذاب لدرجة أن هذه الصناديق دخلت بدون أن نبذل اي مجهود ، مؤكدا علي أنه يجب علي الجميع أن نبذل مجهود مع هذه الصناديق.
وأكد المهندس هشام شكري، أننا قمنا بعمل دراسة كاملة داخل المجلس المصري لتصدير العقار عن التصدير العقاري واهم العقبات التي تواجهه، حيث أن بعض هذه العقبات بدأت في الحل.
واقترح المهندس هشام شكري عن عملية التسجيل إلي أنه يتم النزول بالنسبة إلى 70% ووقتها يتم تسجيل الأرض وأن باقي النسبة المتبقية وقتها عقب الانتهاء منها سيتم تسجيلها بسهولة.
وأضاف المهندس شكري، أن المستثمرين قدموا اقتراحا وهو التسجيل المبدئي والذي يتم فيها توثيق العقد في جهة الولاية ويعتبر ذلك حل وسطيا، وعن إمكانية الدولة المصرية في التصدير قال : أن امكانيتنا هائلة ، عكس بعض الدول التي تأخذ حصة كبيرة من التصدير العقاري وذلك حوالي من 15 الي 16 مليار دولار كل عام ، وبالبحث تكتشف أن مصر هي أكثر دولة فيها تنوع في المنتج التصديري ، مضيفا أن كل الدول الأخرى تعتمد على منتج واحد في بيعه عكس مصر التي تعتمد على اكثر من منتج
مبادرة جريئة
في البداية، أكد أشرف سالمان، رئيس مجلس إدارة شركة سيتي ايدج، أن مبادرة البنك المركزي «جريئة» نجحت في رفع محفظة التمويل العقاري إلى 10% من إجمالي محفظة القروض من خلال 200 مليار جنيه لتنشيط سوق البناء العقاري في مصر.
وقال سالمان، إن إجمالي الصناديق العقارية المقيدة في البورصات العالمية تُقدر بـ 482 صندوق تُشكل 9.6 تريليون دولار في 35 دولة وبورصة على مستوى العالم، وأن الدول العربية اقتحمت سوق الصناديق العقارية بداية من عام 2006 التي بدأت داخل بإنشاء الصندوق التونسي ويليه 3 صناديق استثمارية عقارية بدولة الإمارات الشقيقة، و15 صندوق بالمملكة العربية السعودية.
وأضاف رئيس مجلس إدارة شركة سيتي ايدج، أن مصر تدخل مجال الصناديق الاستثمارية العقارية في عام 2016 من خلاص إطلاق صندوق الاستثمار العقاري، وصندوق المصريين بالخارج، وأعبقها صندوق بنك مصر، وبلغت استثمارات الدول العربية الناشئة بنحو نصف مليار دولار من إجمالي 9.6 تريليون دولار.
وأوضح أشرف سالمان، أن أجهزة الدولة نجحت في وضع أيديها على المعوقات التي تواجه الصناديق الاستثمارية العقارية وتم البدء في عام 2008 في تعديل اللائحة التنفيذية للقانون، وبعدها كانت الخطوة الأبرز والأهم والتي تمثلت في التعديل التشريعي عام 2020، ونجح في خلق حالة من المرونة في صناديق الاستثمار في العديد من الأدوات المالية والتجارية الخاصة بالأصول الصحية والتعليمية، ومنع تضارب المصالح بين القطاعين العام والخاص.
تعديل تشريعي
وأضاف أشرف سالمان، رئيس مجلس إدارة شركة سيتي ايدج، أنه بمقتضى التعديل التشريعي الأخير أصبح للمستثمر والمطور الحق في إنشاء الصناديق العقارية، وطرح الوثائق الاستثمارية التي حققت العديد من المزايا لصغار المستثمرين والمُطورين، ورغم تلك المحاولات إلا أن الصناديق الاستثمارية بحاجة إلى المزيد من التكاتف والتعاون بين أجهزة الدولة والمُطورين، وفي هذه الحالة ستنطلق مصر بقوة كبيرة وتحصل على حصة كبيرة من نسبة استثمارات الصناديق العقارية التي تبلُغ 9.6 تريليون دولار.
وأكد رئيس مجلس إدارة شركة سيتي ايدج، فكرة طرح الوثائق الاستثمارية لها عظيم الفضل في دعم صغار المُطورين والمستثمرين من خلال إعفاءهم من دفع ضرائب الأرباح التجارية، وضرائب التوزيعات، بالإضافة إلى الإعفاء من نسبة 10% للعاملين بالصندوق، والاكتفاء فقط بدفع الضرائب العقارية، وهذا بخلاف الاستثمار بالصناديق الاستثمارية التي تُعتبر مُحملة بالأعباء التي تُلقى على كاهل المستثمرين التي بمقتضاها يقوم بدفع الضرائب التجارية والتوزيعات والعقارية ونسبة العاملين للصندوق، ولهذه الأعباء يلجأ المُطورين إلى شراء الوثائق الاستثمارية العقارية للاستفادة من مزاياها.
وتوجه أشرف سالمان، رئيس مجلس إدارة شركة سيتي ايدج، بالشكر إلى مؤسسة أخبار اليوم لرعايتها مؤتمر لطرح المعوقات الخاصة بالسوق العقاري أمام أجهزة الدولة والعمل على حلها، لاستكمال خطة الدولة التنموية التي تُنفذ على أرض الواقع في كافة المجالات.
ضوابط قانونية
بينما قالت هند فهمي رئيس قطاع التمويل العقاري في بنك مصر، إن منتج التمويل العقاري بالبنوك للأفراد هو المنتج الوحيد الذي له قانون ينظمه وله ضوابط قانونية ومصرفية.
وأوضحت هند فهمي، أن القطاع المصرفي كان يواجه مشاكل ومعوقات خلال الفترة الماضية، ومنها مشكلة التسجيل وارتفاع سعر الفائدة، مما كان يؤدي لأحجام الأفراد عن الإقراض والاتجاه لشركات المطور العقاري بدلا من البنوك.
وأضافت: "نتمنى أن يكون لدينا صيغة منظمة بين شركات التطوير العقاري والبنوك لحين استلام الوحدة ونتنمى أن نعمل مع المطورين العقاريين".
وأشارت إلى أن قرار وزير الإسكان، والذي يسمح للبنوك أن يقوم العملاء الحاصلين على قروض تمويل عقاري بالتنازل بشكل مؤقت عن الوحدة لحين الانتهاء من قرض التمويل العقاري.
التمويل العقاري
بينما أشادت مها عبد الرازق العضو المنتدب لشركة التمويل العقاري بمبادرة البنك المركزي الخاصة بالتمويل العقاري، وقالت ان مبادرة البنك المركزي ساهمت في دعم التمويل العقاري وأصبح هناك منافسة قوية بين قطاعات التمويل العقاري المختلفة، حيث بدأت اكثر من 50% من شركات التمويل العقاري التنافس و الدخول في المبادرة .
وأضافت أن هذه المنافسة تنعكس عن المواطن الذى اصبح لجوئه للتمويل العقاري افضل من اتخاذ قرارا ايجار شقة أو عقار، وذلك نظرا للمزايا التي يقدمها التمويل العقاري وقلة الفوائد وامتداد سداد الأقساط على سنوات وصلت في اخر مبادرة الى 30 عاما، وأشارت إلى أن أهم ما يميز مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري هي اشتراط تسجيل العقار في الشهر العقاري، حيث تتيح هذه الميزة الأمان للمواطن وشركات التمويل العقاري.
وأكدت مها عبد الرازق أن دورة التمويل العقاري في مصر غير مكتملة، فرغم انها تتيح مساعدات لمحدود ومتوسطي الدخل بفائدة 3% و7%، الا ان أصحاب الدخول العالية ليسوا في حاجة الى مبادرة البنك المركزي ، لذلك يجب مراعاة مطالب شركات التمويل العقاري وأخذها في الاعتبار.
وأكدت أنه في النهاية مطلوب من جميع الجهات تشجيع المواطنين على تسجيل عقاراتهم، خاصة وان رسوم التسجيل لا تزيد عن 200 جنيه كحد اقصى ، وهذا سيساهم في زيادة الثروة العقارية المسجلة، على ان تكون هناك آليات بسيطة وميسرة للتسجيل العقاري بعيدا عن القيود والروتين الحكومي .
تغير كبير
بدوره، أكد حمد العبار نائب رئيس شركة كونتيننتال الإماراتية، أنه قام بزيارة مصر مرتين منذ 3 سنوات وآخري كانت من شهرين وخلال تلك الزيارات لاحظت وجود تغير كبير ومبهر في البنيه التحتية للبلاد.
وأشار إلى أن الشعب المصري محظوظ كثيرا بوجود قائد مثل الرئيس عبد الفتاح السيسي الذي منذ توليه الحكم وهو يتبع حمله منظمة للنهوض بالبلاد ليس في المجال العقاري فقط ولكن في مجالات وأنشطة كثيرة لكي يضع مصر في السكة الصحيحة لتوفير فرص استثماريه كبيرة
ويقول حمد عبار: لكي يتم جذب الفرص الاستثمارية يجب النهوض بالنمو العقاري يحب علي الدولة المصريه اتباع عدد من الأساليب وهي اولا يجب أن يشعر المستثمر الأجنبي بالطمأنينة وهي عبارة عن توفير آليات عمل تحمي المستثمر مثل التسجيل العقاري بالإضافة إلي وجود مصداقية بجانب علي مصر النظر في نسبه الفائدة أو وجود بديل.
مشاكل التمويل
أما المهندس أحمد العدوي رئيس مجلس إدارة شركة انرشيا للتنمية العقارية فقال: أشكر مؤسسة أخبار اليوم علي هذا التنظيم الرائع المبهر الذي نظمته المؤسسة خلال مؤتمرها العقاري متمنياً أن يكون المؤتمر علي أجندة مؤتمرات مصر الدولية ، وأضاف إلي أن المطور العقاري مر بعدة أحداث صعبة خلال الفترة الأخيرة من جائحة كورونا وتحرير سعر الصرف ورفع الدعم ، مما ادي إلي وجود احتياج كبير وقلة القوي الشرائية.. وأكد أن سعر الفائدة في التمويل العقاري مرتفعة ويجب أن تنخفض للمساهمة في زيادة والإقبال علي التمويل العقاري.
واختتم حديثه بأن نسبة من العملاء الذين توجهوا إلى التمويل العقاري ضعيفة جدا بسبب سعر الفائدة.
وأكد أن مصر بها فرص استثمارية واعدة لصناديق الاستثمار الأجنبية وما ينقصها فقط هو وضوح الرؤية وعرض جيد للفرص الاستثمارية الموجودة بمصر.
وأشار أحمد العدوي، إلي أن الجهاز المصرفي متعاون في تمويل مشروعات شركات التنمية والتطوير العقاري، قائلا أن عدد عملاء الشركة الأفراد الذين حصلوا على تمويل لوحداتهم السكنية لا يتجاوز الـ 1% وهذا بسبب تعقيدات التشريعات والاشتراطات الموجودة بالبنوك .
وقال أحمد العدوي: "نتمنى كشركة مطور عقاري أن تنتهي علاقتي بالمشروع عند تسليمه للعميل حتى نستطيع مواكبة اتجاهات الدولة للتنمية العمرانية وتنفيذ مشروعات أخرى بدلا من الاتجاه لتقسيط الوحدات السكنية وهو ليس دور الشركة.
طرح مشروعات
بينما أكد تامر عرفان مدير التمويل والاستثمار بمجموعة صبور _البنك الأهلي، أن المطور العقارى لا يقوم بدورة كما يتمناه، وذلك لقلة نظام التمويل العقاري واشتراطاته الكثيرة التي تعيقه من العمل وتوسيع مشروعات .
وأشار إلى أنه يجب أن نقول صراحة أن المطور العقارى لم يعد يقبل طرح مشروعات بيع خلال ١٥ عاما أو أكثر، لأن هذا يؤثر على عمله وتحقيقه هامش ربح .
وأضاف أن سعر الفائدة ليس مشجعا للعميل كما يرى البعض، بل هو في نظري طارد له ، و إننا في حاجة إلى أدوات مالية جديدة تمنع تكبد المطورين العقاريين أعباء ضخمة.
وأكد أنه يجب بداية من اليوم وضع كافة مشاكل التمويل العقاري على طاولة واحدة، وحلها بأسرع وقت بما يحقق عائد وفائدة للعميل والمستثمر.
اقرأ أيضا| الحكومة والقطاع الخاص.. وجها لوجه في مناقشات ساخنة بمؤتمر أخبار اليوم العقاري
