تشهد مصر تجربة غير مسبوقة فى تنمية مدن الجيل الرابع خصوصًا العاصمة الإدارية الجديدة، لكن المطورين العقاريين، المشاركين في مؤتمر أخبار اليوم العقاري الثالث، يرون أن تنمية تلك النوعية من المدن تحتاج إلى بعض الأمور التي حال توفيرها يحقق الاستثمار فى المدن الخضراء والمستدامة مزيدًا من الانطلاق وتجاوز حتى المستهدفات الحكومية منها.
أحمد العتال: البناء المستدام آلية للتحكم فى ارتفاع أسعار مواد البناء.. حسن نصر: الأبنية الخضراء توفر 37% من استهلاك الطاقة و50% من المياه
أحمد منصور: الشركات العقارية تتجه للمدن والمناطق المرفقة .. أشرف بولس: احتفاظ الشركات بـ 15% من الوحدات غير مباعة لتعويض التكاليف
أحمد أمين مسعود: معايير الاستدامة تحافظ على عملاء الوحدات التجارية والإدارية
عمر صبور: العاصمة الإدارية تفرض على المطورين معايير محددة للعمارة الخضراء
وأكد المطورون في الجلسة الثانية من المؤتمر التي حملت عنوان «دوافع الاستثمار بمدن الجيل الرابع»، أن تنفيذ الاستدامة في المشروعات لم يعد رفاهية، في ظل مزايا تلك النوعية من المشروعات في تقليل التكاليف إذ تقلل مصاريف الصيانة وتخفض استهلاك الطاقة والمياه، كما تعتمد على منتجات معاد تدويرها، إذ يسهم قطاع العقارات عالميًا بنحو 40٪ من انبعاثات غازات الاحتباس الحراري، بينما تؤكد الدراسات ان استخدام الطاقة الشمسية الكهروضوئية بالمنازل يمكن أن يخفض نحو 1.3 إلى 1.6 طن من الكربون سنويًا.
أكد أحمد العتال، رئيس مجلس إدارة شركة العتال هولدينج، أن العاصمة الإدارية أصبحت درة التاج للسوق العقاري المصري من حيث مساحتها وحجم التنفيذ السريع بها والتخطيط القوى لمدينة ذكية وواعدة، مشيراً إلى أن السوق شهدت ظهور منتجات عقارية جديدة ومتميزة خلال الماضية وستشهد المزيد في الفترة المقبلة.
وأكد ضرورة وجود حلول جديدة لتحديات السوق العقاري خلال الفترة المقبلة للحفاظ على استمرار عمله، أهمها توفير دعم من الدولة للشركات العقارية، وتعزيز دور القطاع المصرفي في التعاون مع القطاع العقاري، الذى يوفر 5 ملايين فرصة عمل، ويخدم 100 صناعة مرتبطة به بشكل مباشر وغير مباشر، كما أنه يسهم بنحو 20% في الناتج الإجمالي المحلي.
ولفت إلى أن العاصمة الإدارية الجديدة وضعت من اليوم الأول شروطًا أساسية للمباني وتشغيل المشروعات من بينها وجود نظام للطاقة الشمسية للحفاظ على الاستدامة، موضحًا أن مدن الجيل الرابع تضمن أفضل إمكانيات للإدارة وتحقيق الاستدامة وتقليل الهدر في الطاقة، مشيرا إلى أن شركته تتعاون مع شركة سيمنس لخفض استخدام للطاقة بنسبة ٤٠% وهى نسبة قريبة من البناء الذكي للحصول على شهادة leed للمباني الذكية المستدامة.
لفت إلى أن البناء المستدام يتيح بنسبة كبيرة حل المشكلة في ارتفاع أسعار مواد البناء حيث تحافظ في مراحل لاحقة على حجم التكاليف المخصصة للتشغيل وبالتالي تحقق جدوى اقتصادية للشركات، مطالب بضرورة النظر للموقف من منظور الحفاظ على الطاقة نظرا لما يمر به العالم من أزمة طاقة، وتوصيف العمارة الخضراء كأفضل الحلول لخفض تكاليف التشغيل.
قطاع واعد
قال المهندس أحمد منصور، الرئيس التنفيذي لشركة cred، إن العقار مهما كان حجم التحديات يظل ملاذًا آمنًا للاستثمار، ووعاء لحفظ القيمة، كما أنه الأقل مخاطرة مقارنة بباقي الأوعية الاستثمارية الأخرى، وتؤكد مبيعات الشركات خلال العام الماضي أن العقار قادر على الاستمرار، وخاصة في ضوء الدعم والتيسيرات التي قدمتها الحكومة للسوق خلال الفترة الماضية.
أضاف أن المؤشر الرئيسي لتوجه المستثمرين إلى منطقة معينة هو الترفيق والبنية التحتية، وذلك هو الوازع وراء توجه الكثير من الشركات العقارية لمناطق استثمارية محددة خلال الفترة الماضية، لافتا أيضًا إلى وجود أعباء مالية ضخمة على المطورين العقاريين خلال الفترة الأخيرة نتيجة ارتفاع تكلفة التنفيذ، ما يتطلب من الشركات حسابا دقيقا لفرق التكلفة وموقف كل مشروع.
مزايا متعددة
أكد المهندس حسن نصر، الرئيس التنفيذي لشركة جيتس للتطوير العقاري، إن تطبيق معايير الاستدامة يسهم في توفير حوالى 50% من استهلاك المياه و37% من الطاقة، وهو توجه عالمي لتقليل استهلاك الطاقة في كافة نواحي الحياة، مشيًرا إلى أن الشركات العقارية أصبحت تتجه بقوة نحو تطبيق معايير الاستدامة في مشروعاتها.
وأضاف أنه يجب أن يكون هناك حوافز لتطبيق معايير الاستدامة في المشروعات العقارية المختلفة بمصر خصوصا أن مصر لديها فرص استثمارية واعدة في ملف تصدير العقار في ظل تمتع الوحدات المحلية بسعر مميز مقارنة بالأسواق المتنافسة، فضلاً عن حجم النهضة العمرانية التي تشهدها مصر حاليًا، والتي نتج عنها من مشروعات عقارية واعدة، بجانب الاستقرار الأمني والاقتصادي، وكلها عوامل تعزز قدرة العقار المصري على المنافسة العالمية، لكنه طالب في الوقت ذاته بتيسيرات تساعد العميل الراغب في الحصول على عقار داخل مصر.
خطة تسويقية
قال المهندس أشرف بولس، رئيس مجلس إدارة شركة كورنر استون للتطوير العقاري، إن العاصمة الإدارية مشروع قوى ومنافس ويحظى بمتابعة مستمرة من الخارج لحجم التنفيذ القوى الذى يشهده لكنه يحتاج إلى وضع خطة تسويقية تتناسب مع حجم التنفيذ والتطور الذى يشهده المشروع حالًيا.
وأضاف أن من يقوم بدراسة أي مشروع حاليًا عليه أن يحافظ على نسبة 15% محددة لا يقوم ببيعها ضمن المشروع لتوفير فرصة لتعويض أي خسائر مالية في المراحل الأولى، موضحًا أن تسعير المشروعات الجديدة بالتكاليف المرتفعة تجعل من الصعب تسويق الوحدات.
حتمية الاستدامة
قال أحمد أمين مسعود، رئيس مجلس إدارة شركة منصات، إن اعتماد سياسات الاستدامة وتوفير الطاقة وخفض نسبة التكاليف التشغيلية ينعكس على أسعار الوحدات ويسهل من تسويقها، موضحا ان إدارة التشغيل من أهم عوامل نجاح تلك الشركات والايجارات لاسيما أن واحدة من أهم عوامل الحفاظ على العملاء هو تحقيق معايير الاستدامة في إدارة الوحدات التجارية والإدارية.
أضاف أن مشروع الشركة الأول كان في العاصمة الإدارية الجديدة واستخدمت خلاله معايير الاستدامة بهدف الحصول على ترخيص leed بداية من مراحل ما قبل الانشاء، وقامت الشركة بمراعاة تلك المعايير بداية من التصميم حيث حصلت على الشهادة الفضية لـ leed وحاليا تسعى للحصول على الشهادة الذهبية.
دور بارز
أكد المهندس عمر صبور، الرئيس التنفيذي لمكتب صبور الاستشاري إن دور المكاتب الاستشارية يتوقف عند التوصية للعميل من شركات التطوير حول أفضل الممارسات في مشروعاتهم، أو بمعنى آخر وضع أسس صارمة للمطور للالتزام بها، وضرب مثالاً بشركة العاصمة الإدارية الجديدة التي تفرض على المطورين معايير محددة للاستدامة والعمارة الخضراء.
أوضح أنه ليس من السهل إقناع المطور بزيادة التكاليف التشغيلية عبر اعتماد معايير الاستدامة لاسيما في ظل ارتفاع أسعار مواد البناء على الرغم من أهمية تلك المعايير في ظل الاتجاهات العالمية نحو خفض الانبعاثات الكربونية وخطوات مصر في هذا الصدد التي تبلورت في عقد مؤتمر المناخ بشرم الشيخ COP27.
مشروع عملاق
قال أحمد فهمى، مدير عام شركة العاصمة الإدارية، إن المشروع عملاق بكل المقاييس فمساحته أكبر من دول كثيرة، وتتم إدارته بطريقة ذكية، وبداية من أبريل سيتم إطلاق تطبيق العاصمة الإدارية الجديدة تديره أهم الشركات العالمية منها هواوى وهانيويل ومايكروسوفت وأورانج بما تيح طرقا ذكية لإدارة العدادات والمدفوعات.
وأشار إلى أن الحى الحكومي فقط يشهد توافر أكثر من ١٢ ألف مساحة ذكية متصلة بشبكة إنترنت ومساحات إدارة لإنترنت الأشياء للتحكم في كافة أعمالها، مع تطبيق واحد من المعايير المهمة للاستدامة في العاصمة هو النقل الذكي المستدام عبر الأتوبيسات وسيارات الأجرة وغيرها، والشراكة مع الشركات المتخصصة في تطوير وإدارة مساحات ركن السيارات.
وأكد أن حجم الجهد المبذول في شركة العاصمة الإدارية خلال الـ 6 سنوات السابقة «غير مسبوق» فهناك حوالى 400 مطور يعملون في 500 مشروع، مشيرا إلى أن هناك أراضي متبقية بالمرحلة الأولى بالعاصمة الإدارية، وتسعى الشركة لتواجد المزيد من الأسماء العالمية بالعاصمة بعد الشراكة مع أدريان سميث لإعطاء شهادات للمشروعات التي يكون الانبعاثات الكربونية بها 0%، كما أن هناك تعاونا مع ستيفانو بويرى والذى سيقوم ببناء مشروعين في العاصمة الإدارية، وهناك انفتاح على كل الأفكار الطموحة.
توصيات المؤتمر
1-تثبيت الفائدة على أقساط الأراضي.
2-التمويل العقاري يشمل الوحدات تحت الإنشاء.
3-تعديل فلسفة التمويل للمشروعات العقارية لتبدأ قبل البدء في البيع.
4-مبادرة لتمويل المشروعات العقارية بـ١١٪ مثل مبادرة التمويل الصناعي
5-تدشين اتحاد المطورين لضبط أداء السوق.
6-فرص كبيرة للاستثمار في مدن الجيل الرابع وخاصة العاصمة الإدارية الجديدة.
7-المدن الذكية والمستدامة هي الأقرب لجلب استثمارات أجنبية
8-ضرورة وضع حلول هندسية لاستخدام مواد خام محلية للتغلب على مشكلة زيادة التكلفة
9-تغيير نموذج العمل الحالي للشركات العقارية أصبح ضرورة لمواجهة تحديات السوق.
10-المطالبة بتعديل منح الجنسية للأجانب وعدم اقتصاره على شركات الدولة فقط ليشمل شركات القطاع الخاص.
11-تسهيل إجراءات تسجيل الوحدات العقارية كخطوة هامة في البيع للأجانب.
12-عرض فرص الحصول على الجنسية والإقامة على السياح المتكرر حضورهم لمصر.
