قال الخبير العقاري أحمد السيد، إن أي استثمار في العالم له دورة حياة لا بد أن يمر بجميع مراحلها ارتفاع وانخفاض ثم تعافي ونمو وهكذا، والفقاعة عبارة عن أزمة اقتصادية تُصيب قطاعات مختلفة وغير مقتصرة على العقار، فحدث من قبل فقاعة بترولية وكان لها أسبابها.
اقرأ أيضا| «الفقاعة العقارية» لن تؤثر على إنجاز الشركات الصينية في العاصمة الإدارية الجديدة
وأضاف "السيد" خلال مداخلة هاتفية عبر قناة "القاهرة والناس" اليوم الثلاثاء ، أن المقصود الفقاعة بالعقارية، هو التضخم غير المبرر في أسعار العقارات والناتج عن زيادة الطلب على العقارات بشكل غير طبيعي وفي مدة محددة، وزيادة الطلب هنا تعني زيادة القدرة الشرائية لشريحة كبيرة من الأفراد في نفس التوقيت، مشيرا إلى أن دخول البنوك والمؤسسات المالية كداعم للقدرة الشرائية من خلال منح قروض "التمويل العقاري"؛ وخطورة الفقاعة العقارية تكمن في تعثر الأفراد في سداد القروض، أو انغماس البنوك في التمويل العقاري بدون ضمانات كافية ومن ثم تجد البنوك أن محفظتها المالية قد استُبدلت برهون عقارية.
وأوضح "الخبير العقاري"، أنه عندما تبدأ الأسعار في الانهيار؛ يزداد المعروض وينخفض الطلب، فالأفراد لم يعودوا قادرين على سداد القروض، وبالتالي البنك ينتزع منهم العقارات وعرضها للبيع لاستعادة السيولة، وعندما يرى الأفراد أن الأسعار تنخفض وتنتشر شائعات بتوقع وانخفاض الأسعار يحجم الأفراد عن الشراء؛ مما يضطر البنوك والمؤسسات المالية إلى تخفيض أسعار العقارات إلى أدنى مستوياتها.
وأشار " السيد" إلى أن الفقاعة العقارية وغيرها من الأزمات الاقتصادية هي ظواهر لها أسباب وأعراض ولا تحدث في يوم وليلة، لذلك ؛ يمكن تلخيص أسباب الفقاعة العقارية في التضخم الكلي في الأسعار؛ فضلًا عن التمويل العقاري بدون ضمانات فعلية مثلما حدث في الولايات المتحدة الأمريكية في الفترة بين 2002 و2006 وما شهدته أمريكا والعالم من أزمة مالية طاحنة وعدم الرقابة على الكيانات العملاقة والمحتكرة في مجال العقارات، علاوة على المضاربة العقارية فالشخص المضارب في العقار لا يهتم بالسعر الحقيقي للعقار، ولكن الاستفادة من زيادة الأسعار في فترات قصيرة جدا فقط وهو يعتمد على التوقعات بزيادة الأسعار مما يخلق طلبًا أكبر على العقار الذي بدوره يرتفع سعره.
وتوقع "الخبير العقاري"، عدم حدوث فقاعة عقارية في مصر؛ والموضوع اقتصادي بحت ولا يعتمد على آراء فردية، فالقطاع العقاري هو من أكثر الاستثمارات أمانًا حول العالم ومن أفضل الأوعية الادخارية حفظًا للقيمة؛ والوضع مطمئن تمامًا بالنسبة للسوق المصري وهذا وفق تقارير مختلفة صدرت من عدة مؤسسات دولية لها شأنها في هذ الصدد مثل مؤسسة الـUBC السويسرية للخدمات المالية التي أفادت بأن مصر خارج دائرة حدوث فقاعات عقارية .
وأرجع "السيد" الوضع المتميز للسوق العقاري المصري إلى عدة أسباب؛ أبرزها أن المصريون يشترون العقار من مدخراتهم وثرواتهم وليس من القروض؛ إذ أن نسبة التمويل العقاري في مصر لا تتعدى نسبتها الـ10% من السوق العقاري المصري، وهذا شئ يتعلق بالثقافة العامة والوعي الجمعي لدى المصريين، فضلًا عن أن الطلب على العقار لا يوجد فيه مضاربة أو مقامرة كأمريكا أو لندن أو بعض الدول المجاورة، موضحا ، أن مصر سنويا تحتاج حوالي 500 ألف وحدة سكنية وهو ما لا يحققه المعروض والمنتج سنويا في السوق العقاري المصري.
