هبة بيومى
ثمانية عقود مرت على تطبيق قانون الشهر العقارى، أفرز خلالها الواقع العملى صعوبات ومعوقات أدت لعزوف المواطنين عن تسجيل ملكياتهم العقارية، ما أدى إلى كثرة النزاعات القضائية حول الملكية الخاصة، واتساقًا مع اتجاه الدولة فى التيسير على المواطنين، وتماشيًا مع رؤية مصر للتنمية المستدامة 2030، والتحول الرقمى، ورغبة من القيادة السياسية فى حماية ملكيات المواطنين وتعظيم الاستفادة منها، جاءت تعديلات قانون الشهر العقارى لإعادة التوازن مع متغيرات الواقع بما يؤدى إلى إقبال المواطنين على تسجيل ملكياتهم العقارية وفى حصر الثروة العقارية.
المستشار عُمر مروان، وزير العدل، أكد أننا أمام نقلة نوعية فى تاريخ الشهر العقارى، حيث تنطلق مرحلة أخرى من التطوير والتيسير لم تشهدها المصلحة، بعد التوجيه الرئاسى الذى صدر بتحسين الخدمات المقدمة للمواطنين، وأهمها خدمات مصلحة الشهر العقارى التى تتمثل فى تسجيل الملكيات الذى كان يشهد ندرة فى التعامل مع الشهر العقارى، والذى كان سببه الرئيسى تعقيد الإجراءات مما كان يستلزم تسهيل إجراءات نقل الملكية، وهذا ما تطرق إليه القانون رقم 9 لسنة 2022 الذى أصدره رئيس الجمهورية الخاص بتعديلات الشهر العقارى، الذى سيطبق فى 8 مايو المقبل، وقد انتهت وزارة العدل من وضع اللائحة التنفيذية للقانون الجديد.
أضاف، أن التسهيلات المقدمة من القانون الجديد تمكنت من حل مشكلة عزوف المواطنين عن التسجيل، وقضت على الإجراءات الروتينية المعقدة بحيث حدد السقف الزمنى للبت فى طلب التسجيل خلال 30 يوما و7 أيام للاعتراض، كما كان من أبرز الطلبات فى ذلك اتسلسل الملكيةب وهو غير متوفر لأكثر من 90% لدى المواطنين أصحاب الوحدات والأراضى نظرا لكون العقود ابتدائية، وهذا ما تمت مراعاته فى تعديلات القانون، كما حدد القانون 3 حالات يمكن من خلالها لأى مواطن أن يتوجه للشهر العقارى لتسجيل شقة أو عقار أو أرض يمتلكها وهى من لديه عقد نهائى بملكية العقار ومن لديه عقد عرفى اابتدائىب بحيث يكون مر على حيازته للعقار 5 سنوات ويثبت ذلك بإيصال مرافق أو عنوانه فى البطاقة ومن يضع يده على عقار ومر على حيازته 15 عاماً ويثبت ذلك أيضًا بإيصال مرافق.
وأشار مروان، أن ضريبة التصرفات العقارية كان يتحملها المشترى فى حال عدم دفع البائع وهى فى الأساس ضريبة على البائع أن يتحملها، ولكن التعديلات الجديدة فى القانون تغاضت عنها من قبل المشترى، وليس مطالبا بها، والسقف الزمنى طوال مدة التسجيل لا يستغرق 37 يوماً، وأقصى رسم يمكن دفعه نظير تسجيل عقار أقل من 300 متر 3900 جنيه فقط.
أما المستشار أشرف حجازى، مُساعد وزير العدل لشئون الشهر العقارى والتوثيق، قال: إن التسجيل مُهم لتوفير الحماية والطمأنينة فى المعاملات العقارية وسهولة التعرف على المركز القانونى لكل عقار، والحد من النزاعات القضائية حول الملكية الخاصة، وحماية أملاك الدولة والأوقاف، وأملاك الأجانب.. إلخ، وحصر الثروة العقارية فى مصر والحفاظ عليها، مع تعظيم الاستفادة من الاستثمار فى الممتلكات حيث تناول تعديل القانون حزمة من التيسيرات مثل عدم اشتراط تسلسل الملكية كشرط التسجيل، وإلغاء مرحلة امقبول الشهرب والاكتفاء بمرحلة اصالح الشهرب ووضع سقف زمنى لإجراءات التسجيل أمام مصلحة الشهر العقارى ا37 يوم كحد أقصىب، والحالة الواقعية (الحيازة) طريق جديد للتسجيل، وكذلك فصل أداء ضريبة التصرفات العقارية عن التسجيل.
أضاف، أن المادة 21 أتاحت التسجيل العقارى بالطريق الإلكترونى من خلال الموقع حيث يقوم المواطن بملء البيانات على النموذج المعد بالتطبيق الإلكترونى ورفع المستندات والإقرار بصحتها وحفظها فيظهر التطبيق رسالة تفيد رقم ورود الطلب وساعته وتاريخه خلال 24 ساعة، ثم ترسل رسالة نصية على رقم الهاتف المسجل بالطلب تفيد قيد الطلب بدفتر الاسبقيات فى حالة استيفاء الأوراق المطلوبة، أو عدم قيد الطلب فى حالة عدم استيفاء الأوراق المطلوبة وإرجاء البحث فى الطلب إذا تبين وجود طلب سابق عليه لحين الفصل النهائى فى الطلب الذى يسبقه ويتم حساب مدة بحث الطلب من تاريخ الفصل النهائى فى الطلب الذى يسبقه ثم التوجه للمأمورية لتقديم أصول المستندات وللتوقيع والتصديق، وأخيرا إصدار المحرر المشهر واستلامه حيث تتمثل مدة فحص الطلب والبت فيه بقرار نهائى خلال 37 يوما بحد أقصى، إلى جانب التسجيل اليدوى فى مأمورية الشهر العقارى الواقع فى دائرتها العقار محل التسجيل بنفس الخطوات ولكن بتقديم الطلب إلى المأمورية يدويا وسداد الرسوم والمصروفات واستلام إيصال برقم وارد.
سيد سلامة محمد، أمين عام مصلحة الشهر العقارى، قال إنه فى كلتا الحالتين سواء يدوى أو إلكترونى يتم تقديم النموذج الخاص بالتسجيل والمستندات الأساسية لكل نموذج ممثلا فى ملء نموذج طلب الشهر وإرفاق المستندات المطلوبة الخاصة بكل نموذج، وصورة بطاقة الرقم القومى لمقدم الطلب وأطراف التعامل، والبيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته، والسند القانونى لطلب التسجيل، وبيان رفع مساحى من اإدارة المساحة العسكرية أو وزارة التخطيط أو الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء أو أى مكتب مساحى آخر تكون أعماله معتمدة من هذه الجهاتب ورخصة مبانى للعقار محل الطلب إذا كان مقاما بعد 1-6- 1992 أو أى مستند يفيد إقامته قبل هذا التاريخ.
الدكتور خالد عبد العاطى إبراهيم، عضو المكتب الفنى لرئيس قطاع الشهر العقارى والتوثيق وكيل الإدارة العامة للبحوث الفنية، قال: إن أهمية بنود القانون المعدل تأتى من أنه يجوز لمن حصل لصالحه أو مع آخرين على حكم نهائى مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذى قضى له به.
كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل على أى من العقارات المقضى له بها أو بجزء منها وسواء كان ذلك شائعا أو مفرزا على حسب الأحوال، وفى حالة إن كان أصل الملكية أو الحق العينى محل طلب الشهر لا يستند إلى أحد المحررات المنصوص عليها فى المادة 23 من هذا القانون وطلب صاحب الشأن إسناده إلى إحدى هذه الوقائع فعلى المأمورية تحقيق مدى توافر شروط هذه الوقائع وفقا لأحكام القانون ثم تحيل الطلب إلى مكتب الشهر مشفوعا برأيها فى خلال ثلاثين يوما من تاريخ الطلب وتتولى لجنة ثلاثية تشكل بمكتب الشهر برئاسة أمين المكتب وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين أو الأعضاء القانونيين حال عدم تواجد الأمناء المساعدين النظر فى الطلب والاعتراضات المقدمة وتصدر قرارها مسببا بقبول الطلب أو رفضه خلال سبعة أيام من تاريخ تسليم الأوراق إليها وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون الإجراءات التى تتبع فى تحقيق تلك الوقائع والمستندات الواجب تقديمها وطرق النشر والإعلان وكيفية الاعتراض أمام اللجنة، ويستحق على الطلب رسم محدد لا يزيد على خمسمائة جنيه فضلا عن مصروفات النشر والانتقال وتبين اللائحة التنفيذية لهذا القانون فئات هذا الرسم، ولا تسرى أحكام الفقرات السابقة على العقارات المنصوص عليها فى المادة 970 من القانون المدنى ولا على الأراضى الفضاء كما لا تخل أحكام هذه المادة بحق ذوى الشأن فى الالتجاء إلى القضاء للمنازعة فى موضوع الحق.
أضاف، وبعد انتهاء المأمورية من مراجعة المحرر والتأشير عليه بصلاحيته للشهر يتم توثيق المحرر أو التصديق عليه إن كان عرفيا على حسب الأحوال وتخصص دفاتر بكل مأمورية لتوثيق المحررات التى تم التأشير على مشروعاتها بصلاحيتها للشهر أو للتصديق على توقيعات ذوى الشأن فيها إذا كانت عرفية على حسب الأحوال ثم ترفعه إلى المكتب التابعة له فى اليوم التالى على الأكثر لتوثيق المحرر أو التصديق عليه لاستكمال إجراءات الشهر خلال سبعة أيام على الأكثر من تاريخ وروده.
وأضاف، إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب فى شأن عقار واحد يجب أن تبحث هذه الطلبات وفقا لأسبقية تدوينها فى دفتر قيد الطلبات ولا يجوز السير فى إجراءات بحث أى طلب لاحق إلا بعد الفصل فى الطلب الذى يسبقه، ولمن أشر على طلبه باستيفاء بيان لا يرى وجها له أو رفض طلبه أن يتقدم بالمحرر نفسه أو بالمحرر مصحوبا بالقائمة على حسب الحالة وذلك خلال عشرة أيام من وقت إبلاغه بقرار الاستيفاء أو الرفض ويطلب من أمين المكتب إعطاء هذا المحرر أو القائمة رقما وقتيا بعد أداء الرسم وتوثيق المحرر أو التصديق على التوقيعات فيه إن كان من المحررات العرفية وبعد إيداع كفالة قدرها نصف فى المائة من قيمة الالتزام الذى يتضمنه المحرر على ألا يزيد مقدار هذه الكفالة على ألف جنيه تسترد فى حالة الإبقاء على الرقم الوقتى ويجب أن تبين فى الطلب الأسباب التى يستند إليها الطالب، وفى هذه الحالة يجب على أمين المكتب إعطاء المحرر أو القائمة رقما وقتيا فى دفتر الشهر المشار إليه فى المادة 31 من هذا القانون وأن يرفع الأمر فورا إلى قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الابتدائية التى يقع المكتب فى دائرتها ويصدر القاضى بعد سماع إيضاحات صاحب الشأن ومكتب الشهر العقارى قرارا مسببا خلال سبعة أيام من رفع الأمر إليه بإبقاء الرقم الوقتى بصفة دائمة أو بإلغائه تبعا لتحقيق أو تخلف الشروط التى يتطلب القانون توافرها لشهر المحرر أو القائمة ويكون القرار الصادر نهائيا.
